Checklist jurídico para comprar imóvel: o que conferir

O que transfere a propriedade de um imóvel não é o contrato nem o pagamento: é o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo o dono. Por isso o checklist abaixo segue a ordem do caminho da compra, da matrícula ao registro.

1. A matrícula atualizada

A matrícula é o documento do Registro de Imóveis onde constam o proprietário e o que pesa sobre o imóvel. Peça a certidão atualizada e confira:

• O proprietário é o vendedor. O nome na matrícula precisa ser o de quem está vendendo.

• Se há ônus ou restrições averbados: penhora ou outra constrição judicial, execução admitida pelo juiz, indisponibilidade, restrições administrativas ou convencionais ao uso do imóvel e ações que possam levar o proprietário à insolvência.

Isso importa porque, pela Lei 13.097/2015 (art. 54), situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel. A matrícula é, portanto, o centro da sua segurança. A própria lei ressalva alguns casos, como os da Lei de Falências e as hipóteses de aquisição ou extinção da propriedade que independem de registro, então a certidão não elimina a necessidade de uma análise jurídica quando o caso foge do comum.

2. As certidões

Na escritura, o tabelião registra a apresentação do comprovante do ITBI, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º).

Já a Lei 13.097/2015 (art. 54, §2º) diz que, para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador, não se exige a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem a obtenção prévia de documentos além dos previstos na Lei 7.433. A lei não obriga; pedir essas certidões a mais é uma decisão sua.

3. Dívidas que acompanham o imóvel

• IPTU e taxas: os créditos tributários sobre a propriedade do imóvel passam para o comprador, salvo quando o título traz a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). Confira a situação na prefeitura antes de pagar.

• Condomínio: o adquirente da unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Peça a declaração de quitação do condomínio.

4. A escritura pública

Para imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, a escritura pública é essencial à validade do negócio (Código Civil, art. 108). Abaixo desse valor, a lei admite contrato particular, mas o registro continua necessário.

5. O ITBI e o registro

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel e deve estar pago para a escritura. Segundo o STJ (Tema 1.113), a base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, e o valor da transação que você declara é presumido compatível com o mercado, só podendo ser afastado pelo município em processo administrativo. A alíquota é definida por lei de cada município. Em outubro de 2026, nas três cidades do litoral norte de Santa Catarina:

Alíquotas confirmadas em 25/10/2026, com base na legislação de cada município (Balneário Camboriú: Lei 859/1989; Itapema: Lei 3.002/2011; Porto Belo: Lei 2.145/2014). Elas mudam por lei municipal: confirme na prefeitura antes de pagar.

Depois da escritura, falta o passo que transfere a propriedade: levar o título ao Registro de Imóveis. Sem ele, o vendedor continua sendo o dono perante a lei.

6. Vendedor casado

Nenhum dos cônjuges pode vender imóvel sem a autorização do outro, exceto no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647). Sem a autorização, o ato é anulável, e o outro cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). Confira o estado civil do vendedor e peça a assinatura do cônjuge quando for exigida.

7. Imóvel na planta

Na compra de unidade em incorporação, o incorporador só pode alienar as frações do terreno depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). Confira:

• o número do registro da incorporação, a matrícula e o cartório, que devem constar do quadro-resumo do contrato (Lei 13.786/2018, art. 35-A);

• se o seu contrato foi registrado: o contrato de compra e venda de unidade, uma vez registrado, confere direito real oponível a terceiros e o direito de adjudicação compulsória contra o incorporador (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º).

As regras de pagamento, de atraso e de desistência estão em como funciona o pagamento de imóvel na planta.

Antes de pagar, confira

• Matrícula atualizada, com o vendedor como proprietário e sem ônus que impeçam a venda.

• Certidões fiscais e situação do IPTU.

• Declaração de quitação do condomínio, se for apartamento.

• Estado civil do vendedor e autorização do cônjuge, se exigida.

• Escritura pública, quando o valor exigir, e ITBI pago.

• Registro do título no Registro de Imóveis, que é o que transfere a propriedade.

• Na planta: registro da incorporação e do seu contrato.

Fontes

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 1.245, 1.345, 1.647 e 1.649.

• Lei 7.433/1985, art. 1º, §2º.

• Lei 13.097/2015, art. 54.

• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), art. 130.

• Lei 4.591/1964, art. 32, e Lei 13.786/2018, art. 35-A.

• STJ — base de cálculo do ITBI (Tema 1.113).

Informação geral, que não substitui a análise de um advogado ou do tabelião para a sua compra.

Alexandre Rorato — economista e consultor de investimentos imobiliários · CRECI 52923 · CNAI 4241

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Para ir mais fundo

• O que observar no contrato de compra

• Documentação necessária na compra

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